На протяжении нескольких лет в канун Нового года на рынке недвижимости областного центра традиционно наблюдался рост цен. Риэлтеры объясняли это тем, что многие потенциальные покупатели желали решить свой квартирный вопрос до конца года, а предложений по жилью было не так много. Например, в прошлом году дефицитными считались трехкомнатные квартиры, и поэтому их стоимость была максимальной. В целом же цены по сравнению с 2003 годом выросли на 30 процентов. Что же происходит на рынке недвижимости спустя двенадцать месяцев?

Конец ноября - декабрь принесли заметные перемены. Риэлтеры уверены, что в последние две недели никаких "революционных" перемен в ценовой политике уже не произойдет, но все же отмечают, что наметились значительные корректировки сложившегося ценового уровня.

Все участники рынка недвижимости пытаются усмотреть в этом начало снижения рыночных цен на жилье.

За последние месяцы количество предложений о продаже квартир максимальное. Только в приложении "Недвижимость" каждую неделю публикуется в среднем около 600 объявлений, но общая база данных всех вместе взятых риэлтерских компаний значительно шире. Некоторые собственники вопрос продажи решают, не обращаясь в агентства. Многие риэлтеры, опасаясь "ценопада", предпочитают спешно избавляться от недвижимости, купленной в свое время для последующей продажи. Агентства продают эти квартиры по бросовым ценам, не оправдывая даже своих прежних затрат. Например, не так давно одна из компаний выставила на продажу однокомнатную "брежневку", расположенную в центре города, за 26 тысяч у. е. Риэлтеры приобрели ее за эту сумму в конце прошлого года. Шесть месяцев назад данную квартиру можно было продать дороже на несколько тысяч у. е.

Главная причина большого количества предложений не столько в возросшем оттоке населения, сколько в отсутствии покупательского спроса, хотя спрос как таковой на жилье не уменьшается. Многие агентства, забивая свои базы данных новыми предложениями, не торопятся заключать договоры об оказании услуг с продавцами. И в СМИ размещают информацию только о жилье с реальными ценами.

В настоящее время многие продавцы либо снижают цену до более адекватной, либо не изменяют ее, теряя время и потенциальных клиентов.

Большие сложности сегодня с реализацией, особенно элитных квартир, стоимость которых превышает 70 тысяч у. е. Сегодня в продаже "элитки" и с высокими, и с очень высокими ценами. Например, двухуровневая квартира площадью 110 квадратных метров в девятиэтажном доме в районе "Трех братев" продается за 220 тысяч у. е. В то же время можно приобрести равнозначное жилье с мансардой по улице Милицейской рядом с бывшим магазином "Малыш" за 105 тысяч у. е. Пользуясь случаем, владельцы "элиток" стараются быстро продать свое жилье и тут же приобрести аналогичное по меньшей цене, получая при этом еще и финансовую выгоду.

Увеличение объема предложений по вторичному жилью также является естественной реакцией рынка на прекращение масштабного роста цен и наступление их стабилизации. Поэтому сейчас рост числа предложений не позволяет сделать никаких однозначных утверждений о начале резкого снижения цен на жилье или каких-либо иных последствиях.

В риэлтерских компаниях клиентам все чаще делают намеки на то, что торг уместен и необходим. И уступать готов каждый второй продавец, желающий побыстрее скинуть свои квадратные метры. Например, трехкомнатная квартира с евроремонтом в одном из спальных микрорайонов города с начальной ценой 80 тысяч у. е. была продана за 75 тысяч у. е. Квартиры новой планировки 97-й серии, предлагаемые за 35-37 тысяч у. е., вполне реально купить за 32 тысячи у. е.

Но на какие именно квартиры снижаются цены, невозможно дать однозначного ответа, так как каждый вариант индивидуален.

Итак, однокомнатная "брежневка" в среднем стоит от 24 до 29 тысяч у. е. Квартиры новой планировки оцениваются в 29 тысяч у. е. Среди потенциальных покупателей в основном те, кто воспользовался банковскими кредитами и улучшает жилищные условия, меняя квартиры меньшей площади на недвижимость больших площадей. В большинстве случаев последняя категория граждан выставляет свою собственность на продажу для того, чтобы на вырученные средства купить новое жилье, но решение квартирного вопроса тормозится опять же из-за отсутствия покупателя.

Стоимость двухкомнатной "хрущевки" составляет 29-35 тысяч у. е. Ценовой диапазон на квартиры новой планировки гораздо шире. Можно увидеть предложения и за 50 тысяч у. е., и за 56 тысяч у. е. Например, такая квартира на первом этаже или в районе железнодорожной больницы продается за 36-38 тысяч у. е. Несколько дороже трехкомнатное жилье. В отдельных случаях недвижимость такого типа предлагается даже за 89 тысяч у. е., а например, в Ново-Александровске можно подобрать варианты и за 35 тысяч у. е. Все зависит от того, в каком районе расположен дом, от состояния квартиры и желания продавца уступать. Впрочем, цены сегодня диктует покупатель. Владельцы недвижимости готовы делать скидки в размере 1, 2, 3, а то и 5 тысяч у. е. Стоимость на четырехкомнатные квартиры новой планировки варьируется от 62 до 120 тысяч у. е, "брежневки" и "хрущевки" - от 51 до 75 тысяч у. е. Выбор пятикомнатных квартир ограниченный, и стоимость этого типа жилья не превышает 95 тысяч у. е.

В числе неблагоприятных факторов, влияющих на рынок вторичного жилья, эксперты отмечают заявления властей о возможной реализации государственной программы строительства доступного жилья. Снижение банковских процентных ставок может вызвать рост цен. Однако риэлтеры сахалинских агентств по торговле недвижимостью уверены, что большинство жителей области проигнорируют предложения кредитных организаций, так как займы, пусть даже и на приемлемых условиях, - долговая яма длиной в несколько лет. Поэтому доступность банковских кредитов не особо повлияет на повышение покупательского спроса.

Наталья АКСЕНЕНКО, Газета «Южно-Сахалинск сегодня».

21 декабря 2004г.