Рынок недвижимости ОАЭ, как и экономика страны в целом, в последние годы преодолевает зависимость от динамики цен на нефть — за счёт развития других отраслей, таких как туризм, транспорт, финансы и сфера услуг. За период с 2002 по 2008 годы цены на жилую недвижимость в Дубае выросли почти в четыре раза, потом резко упали из-за влияния мирового финансового кризиса. В 2012–2015 годах рынок ОАЭ активно восстанавливался — цены на жильё росли в среднем на 20% в год. Далее рынок недвижимости вновь вошёл в фазу роста.

С началом глобальной пандемии COVID-19 в 2020 году стоимость жилья в Дубае снизилась в результате значительного уменьшения потока туристов, а также выезда квалифицированных экспатов, работающих в сфере гостеприимства, авиаперевозок и морского транспортного сообщения. С тех пор, как границы вновь открылись, рынок недвижимости ОАЭ активно восстанавливается.

Из отчётов аналитиков Property Monitor следует, что в феврале 2022 года прирост цен на квартиры в Дубае составил 25,5%, стоимость таунхаусов увеличилась на 10,5%, а цены на виллы в Дубае поднялись на 15,5% в сравнении с февралём 2021 года. При этом средняя цена за квадратный метр в Дубае достигла 10 775 дирхамов ОАЭ (2 933 доллара США при курсе 1 доллар США = 3,67 дирхама ОАЭ).

К концу 1 квартала 2022 года медианная цена на квартиры в Дубае превысила 1 млн дирхамов ОАЭ (около 280 тыс. долларов США), а медианная цена на виллы приближается к 4 млн дирхамов ОАЭ (свыше 1 млн долларов США).

Тенденции рынка недвижимости ОАЭ в 2022 году

Дубай – крупный финансовый, транспортный и туристический центр ОАЭ и всего Ближнего Востока. Здесь находятся два международных аэропорта, один из которых является самым крупным транспортным хабом в Персидском заливе, и два морских порта. Глубоководный морской порт Дубая установил низкие пошлины, благодаря чему вкупе с лояльной политикой налогообложения, Дубай занимает третье место в рейтинге мировых центров реэкспорта.

Туризм является неотъемлемой частью экономики Дубая и гарантом её стабильности в период снижения цен на энергоносители. Согласно отчёту Департамента экономики и туризма Дубая, в январе 2022 года Дубай принял 979 тыс. туристов, что уже в два раза больше показателя за тот же месяц в 2021 году. Восстановление туристического сектора ведёт к росту благосостояния эмирата, развитию бизнеса и повышению его привлекательности для инвесторов.

Согласно ежегодному отчёту Департамента земельных ресурсов Дубая, в первой половине 2021 года показатели сделок с недвижимостью в эмирате достигли рекордных уровней не только в сравнении с 2020 годом, но и с более ранними периодами.

Во 2 квартале 2021 года было проведено 21 300 сделок с недвижимостью, тогда как за тот же период в 2020 году зарегистрирована лишь 7 741 сделка, что демонстрирует темп прироста равный 175%. К 2022 году динамика роста продаж продолжает увеличиваться. В феврале 2022 года в Дубае проведено 6 346 сделок с недвижимостью против 3 828 сделок за тот же месяц в 2021 году.

В первом квартале 2022 года мы получили в 3 раза больше запросов на квартиры в Дубае по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Всплеск спроса связан не только с восстановлением инвестиционной активности после пандемии, но и геополитическими факторами.

Сегодня иностранные покупатели рассматривают Дубай как надёжную гавань для сохранения капитала и получения стабильного дохода от инвестиций в недвижимость.

Елена Милишенкова, Коммерческий директор

Популярные районы для покупки квартиры в Дубае

Цены на недвижимость в разных районах Дубая формировались в зависимости от инвестиционной политики властей эмирата. По местным законам, иностранцы могут оформить безусловное право собственности (freehold) только в определённых зонах, которые становятся центрами притяжения международного капитала. Цены в тех районах, где раньше всего были открыты продажи для иностранных инвесторов — таких как Джумейра, на сегодня одни из наиболее высоких в Дубае.

Однако зарубежные инвесторы справедливо обращают большое внимание на новые перспективные районы с freehold-контрактами — после их застройки можно ожидать большей доходности на вложенный капитал, чем в уже освоенных районах. Спрос на новые, находящиеся в процессе застройки кварталы с интересными архитектурными и градостроительными решениями неуклонно растёт. Так, заложенный в 2012 году Мохаммед Бин Рашид Сити (также известен как МБР Сити), сейчас лидирует по количеству сделок на первичном рынке недвижимости Дубая.

1. Джумейра

В этом районе расположены жилые комплексы класса «люкс» и элитные виллы, туристические достопримечательности и благоустроенные пляжи, а также великолепные отели-небоскрёбы. С годами район постепенно расширялся благодаря созданию новых искусственных островов. Первый из них, Пальма Джумейра, до сих пор пользуется особенным спросом среди покупателей недвижимости в Дубае. С учётом цен на виллы на побережье, здесь самая высокая средняя стоимость квадратного метра: 32 734 дирхама ОАЭ (8 912 доллара США). Квартиры в районе Джумейра стоят меньше, так как чаще находятся на второй и третьей линиях от моря.

Цены на квартиры в Джумейре в феврале 2022 года

Цены на недвижимость на первой линии и в наиболее престижных видовых зданиях Джумейры значительно превосходят средние показатели по району. Так, во 2 квартале 2022 года цена за 1 м² в видовых апартаментах The Palm Tower стартует от 10 000 долларов США. Диапазон стартовых цен на строящееся жильё премиум-класса в Jumeirah Village Circle — от 3 000 до 5 600 долларов США в зависимости от степени готовности.

2. Business Bay

Название этого района говорит за себя — это деловой центр Дубая и один из основных финансовых центров на Ближнем Востоке. По градостроительному плану значительная часть территории здесь отведена под офисы, торговые центры и другие виды коммерческой недвижимости. Однако здесь расположены и отдельные жилые комплексы, которые пользуются высоким спросом среди иностранных покупателей и арендаторов жилья, которые работают или ведут бизнес в этом районе. Средняя цена квадратного метра в Business Bay — 14 574 дирхама ОАЭ (3 967 долларов США).

Цены на строящееся жильё в Business Bay в феврале 2022 года

3. Дубай Марина

Этот район Дубая знаменит благодаря своей искусственной гавани, которая сможет претендовать на звание крупнейшей в мире по окончании строительства. В основном здесь располагаются высотные здания с офисами и жилыми апартаментами. Вдоль морской линии благоустроен протяжённый променад с зонами отдыха, ресторанами и торговыми центрами.

Из-за футуристических пейзажей и комфортной инфраструктуры апартаменты в Дубай Марине пользуются высоким спросом среди иностранцев, в особенности экспатов из Европы. Средняя цена квадратного метра в Дубай Марине — 13 767 дирхамов ОАЭ (3 748 долларов США). В проектах на первой береговой линии цены значительно выше. Например, в начале 2 квартала 2022 года цены на видовые апартаменты Marina Vista от застройщика Emaar стартуют от 20 000 долларов за 1 м².

Цены на строящееся жильё в районе Дубай Марина в феврале 2022 года

4. Dubai Creek Harbour

Прибрежный район Дубая, набирающий популярность благодаря знаменитой Башне Дубай-Крик и туристическому центру на противоположном берегу, постройки в котором стилизованы под арабскую архитектуру Средневековья. К началу 2022 года заложен фундамент небоскрёба Дубай-Крик, проектная высота здания составляет 928 метров, что на 100 метров выше Бурдж-Халифы — на сегодня самого высокого здания в мире, также возведённого в Дубае. Инвесторы ожидают, что по завершении строительства Башня в Дубай-Крик Харбор станет очередным «арабским чудом света» и привлечёт огромное количество туристов и бизнеса. Средняя цена квадратного метра в районе – 19 838 дирхамов ОАЭ (5 401 доллар США).

Цены на строящееся жильё в Дубай-Крик Харбор в феврале 2022 года

Виллы на побережье: цены на элитную недвижимость в Дубае

В результате повсеместного распространения культуры работы из дома во время пандемии COVID–19, с конца 2021 года прослеживается заметный рост спроса — а следовательно и цен — на виллы и таунхаусы в Дубае.

Прирост цен в феврале 2022 года относительно того же месяца прошлого года составил 15,5%, при этом медианная цена на виллы в Дубае в 2022 году практически достигла 4 млн дирхамов ОАЭ (свыше 1 млн долларов США).

Самой дорогой покупкой на рынке недвижимости Дубая в феврале 2022 года стала вилла, расположенная в Джумейра Бэй Айленд и проданная за 88,2 млн дирхамов ОАЭ (24 млн долларов США). Для сравнения, в феврале 2021 года самой дорогой являлась продажа виллы в МБР Сити за 35 млн дирхамов ОАЭ (около 9,5 млн долларов США).

Средняя цена вилл и таунхаусов в Дубае варьируется от 5,5 млн до 17,5 млн дирхамов ОАЭ (1,5–4,5 млн долларов США) в зависимости от места расположения. Наиболее дорогие объекты недвижимости находятся на островах Джумейры, а самые дешёвые виллы в Дубае можно купить в строящемся МБР Сити.

Рынок строящегося жилья в Дубае

В Дубае продолжает расти количество жилых апартаментов, приобретаемых на этапе строительства. В феврале 2022 года на рынок поступило свыше 3 000 таких объектов недвижимости общей стоимостью около 7,5 млрд дирхамов ОАЭ (2 млрд долларов США). Из них больше половины (58,5%) приходится на таунхаусы, остальное — на квартиры (36,8%) и виллы (4,7%). Всего же за февраль 2022 года было продано 2 576 объектов недвижимости, находящихся на этапе строительства, что демонстрирует прирост в 112,9% относительно февраля 2021 года.

Самые популярные районы в Дубае для покупки квартир на этапе строительства (по количеству сделок купли-продажи в феврале 2022 года):

• Мохамед Бин Рашид Сити – 568;
• Бизнес Бэй – 266;
• Дубай-Крик Харбор – 169;
• Джумейра – 161.

Благодаря тому, что застройщики ещё не сдали объекты недвижимости, цены на жильё в строящихся домах в среднем ниже, чем в остальных популярных районах Дубая. К примеру, средняя цена квадратного метра в районе МБР Сити составляет 12 443 дирхама ОАЭ (3 387 долларов США). Таким образом, инвестируя в недвижимость, находящуюся на этапе строительства, можно сравнительно недорого купить квартиру в Дубае, которая вырастет в цене к моменту завершения строительных работ. Важным стимулом для покупки первичного жилья в Дубае является возможность получить ВНЖ сроком от 3 до 10 лет с правом неограниченного продления.

Помимо высотных комплексов апартаментов в МБР Сити активно развиваются проекты с жильём средней этажности, которые по архитектурному стилю и благоустройству близки к европейским жилым кварталам. На территории жилых комплексов есть школы, детские игровые центры и спортивные объекты. Цены на жильё премиум-класса с развитой инфраструктурой выше среднего по району — во 2 квартале 2022 года они стартуют с отметки от 4 500 долларов США для проектов на начальной стадии или от 5 800 долларов США для проектов в высокой степени готовности.

Цены на строящееся жильё в МБР Сити в феврале 2022 года

Рынок арендной недвижимости в Дубае

Показатели в сегменте аренды недвижимости также значительно улучшились в 2021 году и продолжают расти в 2022 году. В первом квартале 2021 года в Департаменте земельных ресурсов Дубая было зарегистрировано 166 782 договоров аренды, что на 16% больше зарегистрированных договоров за тот же период в 2020 году. Ставки аренды постепенно догоняют рост цен на жильё в Дубае, внушая уверенность инвесторам.

Доходность аренды в феврале 2022 года выросла на 6%. Валовая доходность квартир сейчас составляет чуть более 7%, а вилл — около 5%, сообщает Property Monitor. При этом ожидается, что новые и наиболее привлекательные объекты будут пользоваться высоким спросом, лидируя по доходности аренды.

Стоимость аренды жилья в Дубае зависит не только от качества (общей площади жилья, уровня комфорта), но и от расположения арендуемой недвижимости, при этом самая высокая цена превышает самую низкую в 10 раз.

Разброс цен на аренду квартиры в Дубае в феврале 2022 года составлял от 23 251 дирхама ОАЭ (6 330 долларов США) за недорогую квартиру в Интернешнл сити до 236 664 дирхамов ОАЭ (64 433 доллара США) за элитные апартаменты в Аль-Барари.

Прогнозы цен на недвижимость в Дубае на 2022 год

Объединенные Арабские Эмираты являются привлекательным и доступным для иностранных инвесторов рынком с точки зрения удобства и надёжности при перемещении капитала. Европейские рынки зачастую создают барьеры для внешних инвестиций, а в сочетании с высокими налогами и инфляционными ожиданиями, которые снижают темпы восстановления после пандемии COVID-19, инвесторы всё чаще ориентируются на рынок недвижимости на Ближнем Востоке.

В Эмираты зарубежных инвесторов привлекает также стремление властей сохранять нейтралитет, обеспечивать свободное движение капитала и гарантии по защите персональных данных собственников недвижимости и держателей счетов. Всё это вкупе с возможностью получить вид на жительство в Дубае при покупке недвижимости стоимостью свыше 750 тыс. дирхамов (около 205 тыс. долларов США) привлекает всё больше иностранных покупателей.

По данным Департамента земельных ресурсов Дубая, в последние три года число сделок с недвижимостью в эмирате стабильно растет. Застройщики возобновили работы над проектами, которые были приостановлены на время пандемии. Параллельно запускаются новые проекты, которые вызывают интерес у покупателей, ожидающих даты старта продаж. Продолжается строительство «арабских чудес света»: МБР Сити, Башня в Дубай-Крик Харбор и искусственного архипелага Октагон. Цены на жилье в районах с инновационными инфраструктурными решениями растут быстрее, чем в среднем по рынку.

Исходя из уверенных темпов восстановления рынка недвижимости после пандемии, отраженных в опубликованном Deloitte прогнозе по недвижимости на Ближнем востоке, в 2022 году прогнозируется дальнейший рост цен на жилые апартаменты в Дубае и в других Эмиратах, где доступна покупка недвижимости для иностранцев.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Сколько стоит квартира в Дубае?

В настоящий момент медианная цена на квартиры в Дубае превышает 1 млн дирхамов ОАЭ (около 280 тыс. долларов США), а средняя цена квадратного метра достигла 10 775 дирхамов ОАЭ (2 933 доллара США).

Медианные цены на студии в Дубае находятся в диапазоне 390–760 тыс. дирхамов ОАЭ (106–207 тыс. долларов США), на однокомнатные квартиры — от 700 тыс. до 1,2 млн дирхамов ОАЭ (190–348 тыс. долларов США), на двухкомнатные — 1–2 млн дирхамов ОАЭ (280–550 тыс. долларов США).

Сколько стоит дом в Дубае?

Медианная цена на таунхаусы составляет 1,7 млн дирхамов ОАЭ (462 тыс. долларов США), а медианная цена на виллы в Дубае приближается к 4 млн дирхамов ОАЭ (свыше 1 млн долларов США).

В целом цена вилл и таунхаусов в Дубае варьируется от 5,5 млн до 17,5 млн дирхамов ОАЭ (1,5–4,5 млн долларов США). Наиболее дорогие объекты недвижимости находятся на островах Джумейры, а самые дешевые виллы в Дубае можно купить в пока еще застраивающемся МБР Сити.

Районы Дубая с выгодными ценами на квартиры

Спрос на строящиеся объекты в новых районах с интересными архитектурными и градостроительными проектами неуклонно растет. Так, заложенный в 2012 году МБР Сити к настоящему моменту является лидером по количеству продаж на первичном рынке недвижимости. Цены на жилье в строящихся кварталах в среднем ниже, чем в развитых районах Дубая, поэтому инвестируя в недвижимость на этапе строительства можно рассчитывать на рост цен к моменту завершения строительных работ.

Среди иностранных инвесторов популярны такие районы, как Джумейра, Бизнес Бэй, Дубай Марина и Дубай-Крик Харбор. По этим районам в 2021 и 2022 годах аналитики Property Monitor фиксируют рост цен с опережающими темпами в сравнении с другими районами Дубая.

От чего зависит стоимость квартиры в Дубае?

Стоимость квартиры в Дубае определяет расположение жилого комплекса относительно побережья, а также деловых и туристических центров, архитектура и класс объекта, уровень благоустройства и сервисной инфраструктуры для жителей (наличие бассейна, SPA, спортзала, детских игровых комнат и др.).

Разумеется, на цену влияют и параметры самой квартиры: вид из окон, планировочное решение, класс отделочных материалов и дизайн-проекта. В случае с арендной недвижимостью услуги управляющей компании также влияют на цены: в некоторых случаях стоимость апартаментов может быть ниже среднего по рынку, но при этом вводятся более высокие комиссии и строгие условия для собственников арендного жилья.

Цены на квартиры в Дубае зависят и от наличия перспективных инфраструктурных проектов в районе, в котором они расположены. К примеру, самая высокая средняя цена в городе за квадратный метр – 32 734 дирхама ОАЭ (8 912 доллара США) – зарегистрирована на рукотворном острове Пальма Джумейра, почти целиком отданном под роскошные виллы и таунхаусы.

На втором месте – прибрежный район Дубай-Крик Харбор, набирающий популярность благодаря амбициозному и масштабному проекту Башни Дубай-Крик: средняя цена за 1 квадратный метр здесь составляет 19 838 дирхамов ОАЭ (5 401 доллар США).

31 марта 2022г.