Информация: Общество

Как вернуть городскую землю горожанам?


В последние годы «Советский Сахалин» неоднократно рассказывал об активном сопротивлении жителей областного центра попыткам администрации города отдать частному бизнесу для точечной застройки земельные участки, расположенные впритык к многоквартирным домам. Горожане не согласны мириться с бесцеремонным строительством в их дворах. Они как могут организуют охрану своих интересов: ставят палатки около стройплощадок, дежурят в них, препятствуя строителям, обращаются с жалобами в органы госнадзора, к депутатам горсобрания и областной Думы, пишут в Москву президенту Д. Медведеву, подают судебные иски. Успеха удается добиться далеко не всегда, но в последнее время все чаще. Каждый двор бьется с точечной застройкой практически в одиночку, и результаты этой борьбы до последнего времени были незначительными... Однако граждане накапливают все больше ценного опыта успешного противодействия точечной застройке. Для обсуждения этой проблемы газета пригласила депутата городского Собрания Южно-Сахалинска Галину Подойникову. Г. Подойникова известна своим участием в защите прав жителей в инициированных ими судебных процессах. Недавно она обратилась с исковым заявлением в областной суд с требованием признать противоречащим закону и недействительным закон области от 20 февраля 2008 года № 6-ЗО, посвященный распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Наш корреспондент Н. Котляревская встретилась с Г. ПОДОЙНИКОВОЙ и попросила рассказать подробнее и о ситуации в целом, и о недостатках оспариваемого ею закона. – Галина Владимировна, чем вы можете объяснить обострение ситуации в борьбе горожан за придомовые территории? – Я уверена, что проблемы с точечной застройкой в областном центре не случайны. К 1 марта 2013 года по закону завершается бесплатная приватизация жилья, и чиновники торопятся напоследок черпануть из исчезающего источника теневых доходов. К сожалению, имеются документальные основания полагать, что именно под это «заточена» реальная политика областных и местных органов власти в сфере земельно-жилищных отношений. – Кто же конкретно создает для жителей ситуации, нарушающие их права? – Это сегодняшнее министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области – правопреемник бывшего комитета по управлению государственным имуществом области (КУГИ). Ему поручена реализация единой государственной политики в этой сфере. Оно распоряжается земельными участками под строительство в Южно-Сахалинске, государственная собственность на которые не разграничена. Это администрация Южно-Сахалинска в лице мэра. ДАГУН согласовывает акты выбора земельных участков, заключает договоры их аренды под строительство, разрабатывает градостроительные планы, оформляет разрешение на строительство, подает заявления для государственного кадастрового учета земельных участков, готовит проекты постановлений мэра по оформлению прав застройщиков и т. п. Мэр подписывает подготовленные ДАГУНом проекты постановлений, наделяя этим застройщиков правами на строительство. Это службы Росреестра по Сахалинской области, ранее находившиеся в тени. Сегодня они по заявлениям ДАГУНа выполняют госрегистрацию прав на земельные участки, занятые многоквартирными домами. И делают это, не проводя предусмотренной законом проверки сведений в этих заявлениях на достоверность и противоречия закону. А законом предусмотрен отказ в осуществлении госрегистрации таких земельных участков. К сожалению, даже губернатор оказался на «той» стороне. В интервью вашей газете, опубликованном в феврале 2010 года, он отвечал на вопрос о его отношении к точечной застройке. Оказалось, что он ничего не имеет против точечной застройки, наоборот, считает ее полезной для улучшения эффективности использования городской земли. Этот ответ противоречит известному общественному мнению о незаконности и социальной опасности такого строительства, потому что оно фактически завершается рейдерским захватом (присвоением) земельного участка как чужого имущества. Губернатор также отметился изданием закона области от 20 февраля 2008 года № 6-ЗО. Этот закон, о котором я расскажу далее, внес свою негативную лепту в формирование государственной политики области в сфере жилищно-земельных отношений, заметно ущемившей права горожан. – Почему вообще возникла эта проблема, в чем заключается интерес властей? – В России практически завершен передел большим бизнесом прав собственности на основные общественные ресурсы (финансы, нефть и газ, основные промышленные объекты и т. п.). Однако оказалось, что в жилищно-коммунальной сфере вращаются колоссальные финансовые средства, поэтому эта сфера в последние годы стала особо привлекательной для чиновников, располагающих административным ресурсом. Российской общественности известно два основных вида рейдерских захватов (присвоения) в сфере ЖКХ: захват управления в управляющих компаниях и ТСЖ (цель – сбор жилищно-коммунальных платежей) либо присвоение общего имущества собственников помещений (квартир), и в первую очередь земельных участков придомовой территории. Именно незаконные операции по передаче частному бизнесу прав на строительство в кварталах жилой застройки центра города наиболее привлекательны для чиновников, так как дают быстрый и значительный теневой доход. Интерес частного бизнеса к строительству магазинов и торговых центров в жилых кварталах тоже понятен: минимальные затраты на инфраструктуру, ведь новый объект врезается в инженерные сети ближайшего многоквартирного дома, а еще – гарантированный поток покупателей. Американцы не зря утверждают, что два метра прилавка на главной улице прибыльней 30 метров прилавка на боковой. Потому цена квадратного метра для строительства в центре и цена решения этого вопроса для предпринимателя и чиновника весьма высоки. Для Москвы известен случай приобретения торговой фирмой однокомнатной квартиры у неуступчивого гражданина, проживание которого мешало строительству торгового центра, за 1 миллион долларов. – А областной закон, я так поняла, способствует точечной застройке? Какие его положения вы намерены оспаривать в суде? – Я оспариваю закон и по формальным основаниям, и по его смыслу. Что касается второго... В законе отсутствует пояснение принципа отнесения земельного участка к неразграниченной государственной собственности. В результате игнорируется принцип единства судьбы объекта недвижимости (жилого здания) и земельного участка, занятого этим объектом. Вспомним, что законодательством России установлено приватизацию жилья обязательно сопровождать одновременной приватизацией и земельного участка, занятого жилым объектом недвижимости. В пояснительной записке к проекту закона председатель КУГИ области Е. Гах написала, что закон был разработан в целях реализации в области приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», т. е. федеральной программы. Однако на практике на основании этого закона, согласно имеющимся документам, министерство имущественных и земельных отношений области на правах арендодателя передает частному бизнесу земельные участки придомовой территории жилых домов под точечную застройку. Аналогичным образом применяют закон для регулирования застройки города из средств местного бюджета и городское Собрание, и мэр города. Не будем забывать, что вся земля, занятая в Южно-Сахалинске многоквартирными жилыми домами, чиновниками предусмотрительно зарегистрирована в государственном кадастре недвижимости в качестве государственной собственности... – На сегодня список придомовых территорий, принесенных в Южно-Сахалинске в жертву бизнесу, достаточно велик. А с какого дома все началось? – По известным нам документам, первый договор аренды земельного участка под точечную застройку торгового центра был заключен за счет придомовой территории домов № 216 и 218 по ул. Ленина (ныне в интересах магазина «Жемчужина») председателем комитета по управлению муниципальной собственностью (КУМСа) Южно-Сахалинска С. Распутняком, ставшим позднее начальником ДАГУНа и первым вице-мэром города. Уже тогда этот договор аренды был согласован председателем КУГИ области Е. Гах. Чтобы земельный участок мог стать объектом сделки по договору аренды, по закону необходимо его сформировать, т. е. установить его границы, определить площадь и зарегистрировать в государственном земельном кадастре. При регистрации таких участков в едином государственном земельном реестре правообладателем их ДАГУН указывал Российскую Федерацию, однако в госреестр государственного имущества такие земельные участки никогда не попадали. То есть изначально отнесение этих участков к государственной неразграниченной собственности было фиктивным. Позднее подобная регистрация участков земли, занятой многоквартирными жилыми домами, была поставлена администрацией города на поток. Согласно выпискам из государственного кадастра прав на недвижимое имущество по кадастровому кварталу 650703001 центра Южно-Сахалинска (часть улиц Ленина, Вокзальной, Крюкова, Антона Буюклы, Амурской, Институтской), в качестве правообладателя 57 земельных участков 60 многоквартирных жилых домов тоже указана Российская Федерация. – То есть эта лакомая часть города уже приготовлена для манипуляций с придомовыми территориями? – Этот вывод напрашивается сам собой. Существенно, что площади таких участков при их госрегистрации указываются практически под обрез фундаментов домов на основании сведений из инвентаризационных описей, а не на основании сведений государственного учета жилья и капитальных объектов. Это отнюдь не случайно. В 70 – 80-е годы прошлого века проектирование жилья велось поквартально, позднее микрорайонами. Площадь земли под фундаментами (именуемая в градостроительстве площадью застройки) не превышала 20 проц. от общей площади квартала или микрорайона. Остальная земля отводилась по градостроительным нормативам под объекты благоустройства дворов – озеленение, детские и спортивные площадки, асфальтированные проезды, стоянки автомашин жителей, мусорные контейнеры и т. п. В указанном выше кадастровом квартале центра города общая площадь застройки почти шести десятков жилых домов свыше 45 тыс. кв. м. Поэтому госрегистрацией земли только под фундаментами этих домов чиновники росчерком пера получили в свое распоряжение свыше 150 тыс. кв. м придомовой территории. Существенно также, что закон запрещает госрегистрацию земельных участков площадью меньше минимально допустимых градостроительных норм. Тем не менее службы Росреестра удивительно послушно соглашаются на предложенную ДАГУНом незаконную регистрацию таких земельных участков, называя ее декларативной (а фактически ее следовало бы назвать фиктивной). В кадастровой выписке указывается, что границы участка не установлены в соответствии с земельным законодательством. Возникает парадоксальная ситуация, являющаяся настоящим подарком для чиновников: земельный участок под жилым домом получил кадастровую регистрацию, но сведения о нем в государственный кадастр прав на недвижимое имущество не включены. Для государства (но не для чиновников администрации города и минимущества области) этот земельный участок исчез, испарился из кадастровой карты города. Испарились и права собственников квартир на земельный участок, занятый домом, как на часть общего имущества дома. Оказались «съеденными» законные права граждан как пользователей земельного участка на их участие в решении дальнейшей судьбы участка. Согласовывать возможность точечной застройки со смежными землепользователями нет необходимости, потому что на кадастровой карте города нет такого участка, значит, нет у него и соседей... Тем не менее наличие кадастрового номера позволяет чиновникам этот участок в качестве легального объекта гражданско-правовой сделки передать в аренду для точечной застройки. В правовом отношении это означает шестилетнее торможение чиновниками приведения земельной политики области в соответствие с Жилищным, Земельным и Гражданским кодексами России. – Как вы оцениваете результаты борьбы населения за придомовые территории и дворы? – Наши горожане, начав защищаться с 2007 года, проиграли немало судебных исков, в том числе и по объективным причинам. Российские законы постоянно уточняются и изменяются, нередко их нормы противоречат нормам других применимых законов. Потому для победы в судебном споре участнику необходимо обладать высокой юридической культурой. «Творцы» рейдерских захватов виртуозно применяют юридически изощренные приемы манипулирования нормами права. Для противодействия этим приемам важно знать и применять основные принципы коллизионного права. Этот раздел права помогает юридически верно выбрать применимость тех или иных норм права в сходных юридических ситуациях. Основные принципы коллизионного права юристам известны: преимущество нормы специального закона перед нормой общего закона и преимущество нормы более позднего закона перед нормой более раннего закона... Судебный опыт нескольких лет оказался полезным. Сейчас мы знаем, что нет смысла оспаривать в суде промежуточные этапы получения разрешения на застройку (выбор земельного участка, заключение договора аренды и т. п.). Вся разрешающая строительство документация обычно согласована чиновниками в надзорных инстанциях, около двух десятков надзорных служб во всех случаях уже сказали свое «добро» и добиться запрета стройки практически невозможно. Успеха можно достичь, ограничившись защитой в суде нарушенного права собственности жителей (собственников квартир) на общее имущество дома, обязательной частью которого является земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, а также права горожан на благоприятную среду обитания. Не менее важным оказалось умение подготовить к судебным заседаниям документальные доказательства своей правоты, поскольку судебный процесс является состязательным. Каждая сторона обязана обосновать доказательствами свои требования или возражения, при этом судья является лишь арбитром и никому не обязан помогать. – Но победы на этом фронте все-таки есть? – Безусловно. Жителями выиграно большинство исков. Властями эти судебные решения оспорены, судебные споры переданы в областной суд, в кассационную инстанцию. Оказалось, что точечную застройку может остановить с помощью судебного решения даже один из жителей дома – собственник квартиры, обратившийся в суд с иском. ТСЖ «Рябинка» удалось выиграть арбитражный иск по формированию придомовой территории трех домов в центре Южно-Сахалинска (№ 218 и 218а по ул. Ленина и № 84 по Коммунистическому пр.). ДАГУН проиграл с треском иск в трех арбитражных инстанциях, не помогло департаменту и обращение с надзорной жалобой в Высший арбитражный суд России! В пользу жителей разрешены иски по застройке территории около дома № 17 по ул. Емельянова и двора между домами № 79 по ул. Поповича и № 281 по ул. Ленина. Об этих стройках много писала ваша газета. Недавно поданы в суд иски против возведения трех-этажного здания кафе около дома № 11 по ул. Емельянова и против строительства автостоянки (реконструкция магазина «Первый семейный» Е. Семеновой) за счет территории домов № 190 и 192 по пр. Мира. Немного подробнее остановлюсь на последнем объекте. На депутатский запрос в федеральную земельную палату по Сахалинской области был получен ответ, что земельные участки пострадавших домов № 190 и 192 по пр. Мира не числятся в государственном кадастре недвижимости. Напротив, участок земли под магазин «Первый семейный», реконструкцией которого ущемлены интересы жителей этих домов, не только зарегистрирован, но уже и приватизирован владелицей магазина. Получается, что если земельный участок, занятый домом, не учтен в упомянутом кадастре, то его нет вообще, потому нет и нарушения прав жильцов.

Газета "Советский Сахалин"

17 декабря 2010г.


Вернуться назад