Информация: Общество

Как бы не прогадать


К каким последствиям может привести переход к непосредственному управлению домами В последнее время возник ажиотаж по поводу массового изменения способа управления многоквартирными домами. В «Советском Сахалине» уже появились статьи на эту тему. Предлагаемая мной публикация, возможно, в чем-то повторяет уже представленную аргументацию, но цель ее – только разъяснить ситуацию с помощью закона. Напомним, что Жилищным кодексом предусмотрено три способа управления многоквартирным домом. Это создание товарищества собственников жилья, избрание управляющей организации (компании) и непосредственное управление. Последний из них малоизвестен общественности и избирался собственниками жилья крайне редко. А теперь на него вдруг вырос спрос. В статье «В обход закона», опубликованной в «Советском Сахалине» 16 января 2013 года, объясняется, почему управляющие компании вдруг стали убеждать собственников сменить способ управления. При непосредственном управлении жильцы заключают прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО), и управляющие компании (УК) получают возможность уйти от договоров с РСО, которые они обязаны заключить в силу закона. Эта схема правоотношений, как утверждают УК, позволит им избежать банкротства, так как на их счетах не будут аккумулироваться денежные средства за коммунальные услуги. То есть компаниям не придется приобретать коммунальные ресурсы, распределять их между собственниками, включать эти платежи в квитанции, собирать деньги и отдавать РСО. При способе управления «управляющая организация», если потребители за отпущенные коммунальные услуги не рассчитаются с УК, ей придется рассчитываться по долгам с РСО за счет собранных средств по статье «содержание и текущий ремонт». Следовательно, качество жилищных услуг будет страдать. При непосредственном управлении каждый собственник квадратных метров несет самостоятельную ответственность за оплату соответствующих услуг. По мнению представителей УК, владельцы квартир будут только выигрывать при непосредственном управлении, так как получат возможность предъявлять претензии к тем лицам, которые ответственны за соответствующую услугу. Имеется в виду, что у УК и РСО есть границы эксплуатационной ответственности. В свою очередь, последняя несет ответственность за поставку услуги надлежащего качества до стенки дома, тогда как внутри дома (внутридомовые сети) за качество коммунальной услуги отвечает УК. Но на практике обе эти организации не всегда находят общий язык. Хорошо или плохо будет собственнику, избравшему этот способ управления, покажет практика. Однако в данном случае будет отсутствовать единая организация, которая отвечала бы за качество коммунальной услуги внезависимости того, в чьей зоне ответственности произошла авария идли другая проблема, влияющая на качество услуги. И вновь собственнику самому придется разбираться в вечном вопросе, кто виноват. Стоит отметить и тот факт, что у собственников есть возможность выбрать уполномоченное или иное лицо, которое будет представлять их интересы по отношению к третьим лицам на основании выданной доверенности. Например, контролировать выполнение работ, качество оказываемых услуг, разбираться по чьей вине они ухудшились, писать претензии и другое. Отсюда можно сделать вывод, что при избрании непосредственного управления управляющая компания теряет функцию управления домом, поскольку с ней заключается смешанный договор подряда и возмездного оказания услуг. Согласно ему, УК является лишь исполнителем заказанных работ, направленных на обеспечение надлежащего содержания общего имущества дома (мелкий ремонт, уборка территорий, вывоз мусора и т. п.). А под управлением многоквартирным домом подразумевается не только выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества, предоставление коммунальных услуг, но и осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом. При подписании договоров собственникам при непосредственном управлении необходимо внимательно изучить его условия, поскольку УК будет нести ответственность в соответствии с заключенным договором и постановлением правительства РФ № 491 от 13.08.2006 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме». Возвращаясь к статье «В обход закона», поддерживаю беспокойство автора по поводу того факта, что при непосредственном управлении дома, требующие капитального ремонта, не смогут получить денежные средства из фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.  На сайте фонда реформирования ЖКХ действительно есть разъяснение, согласно которому при непосредственном управлении дома могут быть включены в адресную программу проведения капитального ремонта за счет средств фонда. Но это разъяснение имеет двоякое толкование, так как в нем также говорится, что для включения в программу собственники должны иметь договоры управления их домом с УК, но при непосредственном управлении договор управления не заключается. Если обратиться к федеральному закону «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», то можно сделать вывод, что средства финансовой поддержки не могут расходоваться на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, управление которыми осуществляется исключительно собственниками помещений. С чем еще могут столкнуться собственники при реализации способа непосредственного управления? Согласно стандартам раскрытия информации, утвержденным постановлением правительства РФ № 731 от 23.09.2010, УК должна раскрывать всю информацию, касающуюся деятельности в сфере управления многоквартирными домами, а именно: общую информацию о себе, основные показатели финансово-хозяйственной деятельности, исполнения договоров управления многоквартирными домами, сведения о выполняемых работах и оказываемых услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, сведения о их стоимости, о ценах и тарифах на коммунальные услуги и т. п. При переходе на непосредственное управление УК не обязана соблюдать требования стандарта по раскрытию информации, то есть информацию о себе она не обязана будет давать. Усложнится и процедура расторжения договора собственников с УК при непосредственном управлении. Если при способе управления «управляющая организация» УК не выполняет взятых на себя обязательств, собственники могут расторгнуть договор управления многоквартирным домом в одностороннем порядке, приняв соответствующее решение на собрании жильцов, и перезаключить его с другой УК. При способе управления «управляющая организация» собственники могут обратиться с жалобой на УК в орган местного самоуправления на ненадлежащую ее работу, и муниципалитет будет обязан в пятидневный срок провести проверку в конкретном доме. И если факт подтвердится, он в пятнадцатидневный срок со дня поступления жалобы созывает собрание по расторжению договора управления многоквартирным домом. При непосредственном управлении такая возможность исключается, а договор будет расторгаться в порядке, определенном договором и Гражданским кодексом. Подводя итог, следует сказать, что в первую очередь собственнику решать, какой способ управления многоквартирным домом будет для его дома лучшим. Но если УК предлагают собственникам перейти на непосредственное управление, необходимо доводить до их сведения всю информацию о последствиях, с которыми они могут столкнуться в дальнейшем. Это поможет избежать ситуации, ставшей повсеместной, при которой во всех жилищно-коммунальных бедах собственники жилья винят непосредственно УК. В. ТЕН, депутат областной Думы.

Газета "Советский Сахалин"

9 апреля 2013г.


Вернуться назад