Региональную программу капитального ремонта жилого фонда обещают обнародовать в апреле. В СМИ неоднократно давалась подробная информация по существу программы – ее объемах, сроках, собственно об организации ремонтов, тем не менее вопросы у сахалинцев не иссякают. Получается, чем ближе время «ч», тем въедливее собственники вгрызаются в важную для них тему. Редакция обратилась в министерство энергетики и ЖКХ, и референт отдела жилищной политики Д. Цуканов постарался ответить на вопросы наших читателей по возможности исчерпывающе и доступно. – Дмитрий Иванович, самым, пожалуй, распространенным на сегодня остается вопрос, будут ли иметь право на капитальный ремонт дома, собственники которых в конце концов остановились на непосредственном управлении? В Южно-Сахалинске, например, кампания по изменению способа управления, начатая в прошлом году, успешно продолжается и в этом. Управляющие компании правдами и неправдами вынуждают собственников к этому. Пока действовала федеральная программа капремонтов, многоквартирные дома, собственники которых избрали способ непосредственного управления, «выпадали» из этой программы. Что сейчас? – Под действие региональной программы подпадают все дома, кроме аварийных и подлежащих сносу, независимо от способа управления. В настоящее время рассматривается вопрос об исключении из программы домов, физический износ которых превышает семьдесят процентов: домов, в которых стоимость капитального ремонта будет превышать предельную стоимость, установленную правительством области, а также домов, в которых менее трех квартир. – Управляющие компании, пытаясь склонить собственников к изменению способа управления, грозят тем, что откажутся вообще от «строптивых» домов. Но вы сами знаете, что выбор управляющих компаний у нас не очень велик, люди привыкли, что десятилетиями их дома обслуживали одни и те же организации, хотя менялись их вывески, иногда – руководители, правила взаимоотношений с потребителями жилищных услуг. Сегодняшняя жизнь и так сплошные перемены, зачем усложнять ее еще? Имеет ли право УК в одностороннем порядке расторгнуть договор управления с собственниками? – Сложившаяся правоприменительная практика свидетельствует о том, что договор управления может быть расторгнут по инициативе УК, только если такое ее право предусмотрено договором. В общем случае отказаться от его исполнения в одностороннем порядке УК не вправе. Пользуясь случаем, прошу сахалинцев и курильчан внимательно изучать договор перед его подписанием. Собственники же имеют право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если на общем собрании приняли решение о выборе или об изменении способа управления домом или если УК не выполняет условий договора. – Какие сроки даются собственникам для обдумывания, какой счет открывать для сбора средств на капитальный ремонт: специальный отдельный или «под крылом» регионального оператора? – Отсчет сроков начинается от официального опубликования региональной программы капитального ремонта. Полагаю, что это произойдет в апреле этого года. То есть определиться, где формировать свой фонд капитального ремонта – на счете регионального оператора или на специальном счете, сахалинцы должны будут до сентября. Обязанность по уплате взноса на капитальный ремонт возникнет в ноябре. – Дмитрий Иванович, влияет ли способ управления домом на выбор вида счета? У нас многие собственники хотят завести на свои дома спецсчета, потому что считают, что так они лучше смогут контролировать расход собранных средств. – Любой дом независимо от способа управления может выбрать или спецсчет, или счет регионального оператора. И спецсчет, и счета регионального оператора жестко контролируются государством. С этих счетов банки могут перевести деньги только на работы, связанные с капитальным ремонтом, и только по решению общего собрания дома. – Наши читатели спрашивают, насколько велики их риски, если они выберут спецсчет? – Денежные средства собственников на спецсчете и на счетах регионального оператора защищены государством в одинаковой степени. Это одни и те же кредитные организации. Но в случае выбора спецсчета собственники самостоятельно принимают решение, пользуясь списком банков, а региональный оператор для открытия своих счетов обязан выбрать банк путем проведения открытого конкурса в порядке, установленном правительством области. Выбор спецсчета накладывает на собственников нешуточную ответственность. Они должны будут на общем собрании утвердить перечень работ по капитальному ремонту, сметы, сроки, если необходимо, определить источники дополнительного финансирования (господдержка, привлечение кредитов), лиц, которые будут участвовать в приемке работ. Собственники в этом случае сами выбирают подрядную организацию и контролируют расход средств, качество ремонта. Причем выполняться эти работы должны не позднее сроков, установленных для их дома в региональной программе. – Вы сказали, что собственники сами выбирают подрядную организацию. Значит ли это, что при реализации региональной программы не будет применяться конкурсная система их отбора, зарекомендовавшая себя не лучшим образом? – В случае выбора спецсчета государство предоставляет собственникам право самим решать, как распорядиться своими деньгами, кто будет разрабатывать проектную документацию, каких подрядчиков привлечь, кто будет осуществлять строительный контроль, вести претензионную работу. Требование лишь одно – капитальный ремонт должен выполняться в срок и в соответствии с техническими документами. Если собственники выбрали ответственным за ремонт своего дома регионального оператора, то он обязан привлекать подрядные организации на основании открытого конкурса в порядке, установленном правительством области, – здесь ФЗ № 94 «работать» не будет. Безусловно, главным критерием отбора подрядчиков станет их профессионализм, надежность. Качество капитальных ремонтов должно быть на очень высоком уровне. – Итак, достаточно плавно мы перешли к региональному оператору. Когда заходит речь о нем, население почему-то сразу вспоминает про «общий котел». Как действительно будут собираться деньги на его счете? – Общий котел – это заблуждение. На каждый дом открывается отдельный счет, и на нем формируется плата каждого собственника. То есть деньги не исчезают бесследно в каком-то месте. Да, региональный оператор имеет право брать их с этих счетов на ремонт очередных домов, но только внутри этого же муниципального образования. Безусловно, с возвратом. Область несет с оператором субсидиарную ответственность, то есть если оператор не сможет вернуть взятые со счетов деньги, то эта обязанность ляжет на областной бюджет. – Со спецсчетов региональный оператор деньги снять сможет? – Нет. – Дмитрий Иванович, где будут открываться все счета: и отдельных домов, и регионального оператора? – Перечень кредитных организаций, которые вправе открывать такие счета, ограничен, сейчас их сорок две. Список можно увидеть на сайте центробанка, это российские банки с уставными капиталами не менее 20 миллиардов рублей. Государство гарантирует сохранность этих средств, на эти счета не могут быть обращены взыскания, они защищены в случае банкротства, на них начисляются проценты. – Многие наши читатели переживают, что придется платить на ремонт не только своего дома, но и других. Жилой фонд в области сильно изношен, но есть дома, построенные недавно, на ремонт которых нужны не очень большие суммы. Если, допустим, какие-то дома пройдут программу ремонта в сроки, короче определенных 30 лет, значит ли это, что они должны будут собирать плату на капитальный ремонт и дальше? – Законом области может быть установлен минимальный размер фондов капремонта для домов, избравших спецсчет. По достижении суммы, рассчитанной для этого дома, его жильцы вправе принять решение на общем собрании о прекращении оплаты по статье «взнос на капитальный ремонт». Затем, когда возникнет необходимость капремонта, произвести этот ремонт, возобновить сбор взноса и опять, собрав необходимую сумму, сбор вновь прекратить. – То есть капитальные ремонты будут идти «частями», по временным срокам годности различных конструктивных элементов, и таким образом один дом может за 30 лет побывать в ремонте не единожды? – Да, это верно. Очередность ремонта дома определяет, как принято говорить, машина. В программу закладываются установленные законом критерии очередности, степень износа отдельных элементов и многое другое. Где-то необходимо проводить комплексный капитальный ремонт всего дома, в каком-то доме ремонтировать крышу, а систему водоснабжения год спустя. В программу также закладываются разработанные муниципальными образованиями трехгодичные краткосрочные программы. Всего необходимо отремонтировать более 9 тыс. домов по всей области. – Дмитрий Иванович, а все ли виды капитальных работ заложены в региональную программу? – За день до нового, 2014 года в Жилищный кодекс вновь внесены изменения. Из перечня работ по капитальному ремонту «исчезли» некоторые виды. Это: переустройство крыши, утепление фасада, установка общедомовых приборов учета. Правда, законодательст- вом определено, что, если субъект посчитает, что такие работы необходимы, он может предусмотреть их в областном законе. Естественно, тогда увеличивается и нагрузка на областной бюджет. И при поддержке депута- тов Сахалинской областной Думы правительство вновь вносит изменения в областной закон 76-ЗО, так как считает, что утеплять фасады и переустраивать крыши для Сахалина и Курильских островов – необходимость. – Спасибо за ответы. Вопросы задавала Н. КОТЛЯРЕВСКАЯ.
Cантехника
